Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。

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我们在之前的楼盘详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。

都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。

珠江新城简介

珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。

1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。

依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。

我们之前也写过不少关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回顾：

《在珠江新城买房后，他遇到了烦恼……》

《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》

《改善型买家必看！下半年这4个新盘你不能再错过了（上篇）》

《步行去珠江新城上班？让你梦想照进现实！》

后续文章，我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。

板块优势（珠江新城）

（1）产业：珠江新城-金融城-琶洲组成了广州的黄金三角。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。

珠江新城，是黄金三角中其他2角无法超越的重量级CBD，是广州的宇宙中心，板块内的房产保值增值功能不容忽视。

（2）位置：居住在珠江新城，坐拥片区内部大量的就业和创业机会；与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内，地理位置十分优越。

（3）地铁：板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线，主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站（在建），以及APM线大部分站点；板块内线路和站点密集，地铁出行非常便利。

（5）环境：珠江新城位于珠江北岸，板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等，且坐拥一线江景，环境优越。

接下来，我们继续逐个详评珠江新城东区的热门小区，如你有想了解的楼盘，请文末留言。

小区简介（力迅上筑）

上期文章为大家介绍了珠江新城东区的金碧华府，下图是珠江新城的几个优选小区（后续会不断添加），本期要介绍的是珠江新城东区的力迅上筑。

力迅上筑位于珠江新城海明路与马场路交汇处，南连新城海滨花园，北连金碧华府，东临南国花园，西望凯旋新世界；共分为花园、东区、西区和公寓4个功能区。

花园构筑渗水和溢水等精巧水景，植被大量选择原生态植物，为都市小区园林增添野趣。

东区7栋10层联排住宅，一梯两户，主力户型面积为100－120平方米，三房两厅双阳台，客厅及书房层高4.1米，房间层高3米，每户附送层高2.15米的夹层空间。

西区30层高层住宅，两梯两户，户型面积为150－190平方米；三房两厅双阳台并附送多功能室（夹层），客厅为4米层高，夹层空间为2.15米层高，部分户型主人房还带书房功能。

力迅上筑Mintel商务公寓，分东区、西区两部分，仅109套。东区为服务式公寓，适合年轻群体居住；西区为写字楼公寓，适合创业型公司办公使用。

小区住宅户型涵盖114平方3房~338平方复式4+1房，自住投资两相宜，适合刚需和改善型家庭，推荐指数：4.5星。

题外话：作为试点小区之一，早在2018年，小区引入了智慧互助停车模式，即车位的闲时分享和租用功能；既方便业主闲时出车位，也方便没有车位的业主租用车位，能最大化地利用好小区的车位资源。

力迅上筑基本信息：

小区地址：天河区珠江新城海明路20号

当前均价：136141元/平方米

建筑类型：板楼

建成年代：2006

开发商：力迅投资

物业：力迅物业

物业费用：2.6元/月/平方米

总户数：436

车位数：479

容积率：4.02

绿化率：35%

下文我们将从公共配套资源、小区园景、楼栋户型和升值潜力这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！

公共配套资源（力迅上筑）

力迅上筑位于珠江新城东区，公共配套资源与之前介绍的金碧华府公用，详见下文。

（1）公园

珠江公园是珠江新城最大的公园，位于东区花城大道与金穗路之间，距力迅上筑约480米。

另外，临江带状公园距小区约400米，小区业主可以到这两个公园休闲健身。

（2）交通

力迅上筑北临花城大道，南临临江大道，东临马场路，西临猎德大道，四通八达，交通优势突显。

●地铁：

地铁5号线谭村站A出口距小区约400米，通过地铁换乘可以快速到达广州各区域，地铁出行方便快捷。

●自驾

力迅上筑距华南快速干线最近入口的最短线路为1200米，正常情况下5分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。

（3）教育

幼儿园：小区自带幼儿园（力迅上筑幼儿园），在小区南侧，家长接送非常方便。

此外，小区周边还有春田幼儿园、天河区第二实验幼儿园和汇悦天启幼儿园等，东区幼儿园非常多，比中区更方便，如上图所示。

对口小学：地段对应的公立小学为体育东路小学海明学校（原东校区），位于花园内，家长接送非常方便，高年级学生可自行上学放学。

体育东路小学海明学校建校时间较晚，校园较新，各项设施齐备，对比东区其他小区的公立学校，在天河区的口碑更好，而且也会对房价会有一定的加持作用。对于从外区迁入的新贵来说，体育东路小学已完爆其原来的学位，花更大的价钱也是值得。

值得注意的是，天河区曾对学位紧张地段发布过预警，详情请看我们以前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》，以更好地布局学位策略。

对口中学：体育东路小学海明学校对应直升初中为天河中学（花城校区），距小区约1200米，初中学生自行上学放学完全没问题。

PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式，届时中学学位或存在不确定性，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。

（4）医疗

●社区医院：猎德街社区卫生服务中心位于海文路9号1-3层，距小区约1000米。

疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。

●大型医院：小区附近的三甲医院有暨南大学附属第一医院，距小区约2200米；此外，附近几公里内还有广州市妇女儿童医疗中心、中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院，优质医疗资源非常丰富。

（5）商圈

小区北侧和西侧心自带底商，有药店、生鲜、便利店和生活服务等业态，可解决日常生活所需；其他消费需求也可以到附近的太阳新天地或到远一些的IGC天汇广场。

另外，小区西区北侧底层为猎德街政务服务中心，窗口办事也非常便利。

小区到IGC天汇广场约1400米，自驾约8分钟车程，或乘坐地铁5号线，1站即可到达；购物、娱乐、餐饮等一应俱全！

（6）文化资源

小区距广州大剧院约2500米，自驾车约10分钟车程。剧院自正式开幕以来，国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演，欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。

小区到广州图书馆约1900米，自驾车约8分钟可到达，利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。

广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆，2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。

小区到广东省博物馆约1700米，自驾车约8分钟可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工，2010年建成，总占地面积6.7万平方米，是广东省唯一的省级综合博物馆，国家一级博物馆。

（7）领事馆

珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆，包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆；商务签注、出国留学等办事场景，非常方便。

小区详评（力迅上筑）

01小区实景

上图为小区大门，位于海明路南侧，分为东/西两区，图片左侧为东区，右侧为西区。

上图为小区地下停车场入口，位于小区大门旁，车位配比接近1:1.1，停车较方便。

从上图的指示牌可知，该门岗为东区入口；东区以100~120平方的户型为主，户型偏刚需。

西区花园面积虽然不大，但维护得当，设施较新净；为了增加花园的使用面积，游泳池和网球场被设计成空中式，见上图。

上图为西区E栋低楼层鸟瞰花园全景，因花园大部分面积为小学和幼儿园使用，剩余部分只能用麻雀虽小，五脏俱全来形容。

上图为西区A栋高楼层的西向景观，能看到凯旋新世界一二三期全景，视野开阔，景观不错。

上图为西区A栋高楼层的西南景观，可看到部分江面以及小蛮腰上半部分，视野较开阔。

上图为小区住宅外立面，墙面为白色墙砖+蓝色玻璃，整体呈现代建筑风格，远看新净。

02房源展示

力迅上筑的房子户内赠送面积多，实用率高，更适合新生代刚需和改善型家庭，下文为1套167平方的真实房源，请欣赏。

↓↓↓

▲客厅▲

▲客餐厅过道（跃式）▲

▲餐厅▲

▲厅出阳台▲

▲房出阳台▲

▲生活阳台及洗衣房▲

▲主人套间▲

▲主卫▲

▲卧室2▲

▲卧室3▲

▲书房▲

该房源的主要特点是高楼层，视野好，书房及卧房无遮挡望凯旋新世界花园，以及小蛮腰美景；客厅4米层高，更舒适；书房（夹层，约2.2米层高）、洗衣房等均为赠送面积，整体实用率高。

03户型楼栋

（1）楼栋简介

力迅上筑小区共13栋高层住宅（划分为东区和西区），以及小学1所，幼儿园1所。

其中，东区7栋住宅楼高10层，1梯2户，外侧为底商；西区6栋住宅楼高30层，2梯2户，29层/30层为顶复户型，D/E/F栋外侧为底商。

（2）户型详解

力迅上筑东区以刚需和改善户型为主，西区以豪宅户型为主。

东区户型涵盖114平方3房143平方3房；西区户型涵盖152平方3+1房~338平方复式4+1房。

另外，东西两区2楼为20-60方公寓，具体的楼栋平面户型图见下文。

▼东区A栋平面户型图▼

▼东区B栋平面户型图▼

▼东区C栋平面户型图▼

▼东区D栋平面户型图▼

▼东区E栋平面户型图▼

▼东区F栋平面户型图▼

▼东区G栋平面户型图▼

▼西区A栋单层平面户型图▼

▼西区A栋双层平面户型图▼

▼西区B栋单层平面户型图▼

▼西区B栋双层平面户型图▼

▼西区C栋单层平面户型图▼

▼西区C栋双层平面户型图▼

▼西区D栋单层平面户型图▼

▼西区D栋双层平面户型图▼

▼西区E栋单层平面户型图▼

▼西区E栋双层平面户型图▼

▼西区F栋单层平面户型图▼

▼西区F栋双层平面户型图▼

▼东A区2层公寓平面户型图▼

▼东B区2层公寓平面户型图▼

▼西A区2层公寓平面户型图▼

▼西B区2层公寓平面户型图▼

▼小区户型面积汇总▼

▼户型小结▼

力迅上筑最大优点是每户均赠送了一个夹层空间，以167平方户型为例，赠送面积接近20平方米，且为户内，可作客房或书房，大大提高整体实用率。

其次，西区A/B/C栋还有较大的景观优势，西望凯旋新世界花园全景，高楼层往西南还能看小蛮腰美景以及部分江面。

最后，小区分隔为东区、西区以及二层公寓三部分；三部分通过合理分区，既相互包容，又互不干扰。

东区临街，以100~120平方刚改户型为主；西区相对安静，全为153平方以上的豪宅户型，最大为338平方顶复户型；二层虽为20~60平方的小户型公寓（东区为住宅，西区为写字楼），但入户门在外围，不干扰花园内住户的宁静。

因实用率较高的关系，较受新生代家庭青睐，买家主要为科技公司骨干以及附近高端白领等，圈层较高端。

美中不足的是，西A和西C栋部分户型带斜边，会影响空间利用；其次是复式户型层高不足6米，影响居住体验、流动性和回报率。

04买家预算

小区当前成交均价在13万/m²左右，因户型、朝向、梯户和楼层不一，具体到各户的单价会有所不同，以下价格预算仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。

升值潜力

力迅上筑于2005年开盘，开盘均价为10000元/平方米，当前成交均价为136141元/平方米；那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？

从图表可出，力迅上筑多年来的年均增值速度为16.60%，17年间增值12.61倍（以当前市场成交均价计算）。

*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请评论进行咨询。

总结

本期主要介绍了珠东新城东区的力迅上筑小区，户型涵盖114平方3房~338平方复式4+1房，自住投资两相宜，适合刚需和改善型买家。那么，它的优缺点有哪些呢？

优点方面：

（1）区位优势明显，东临马场路/华南快速干线，南临临江大道路，北临花城大道，便于汽车进出；地铁5号线潭村站距小区仅400米，增强交通便利性。

（2）广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院、广州第二少年宫等文化场馆距小区均在10分钟车程内。

（3）车位充足，接近1:1.1配比，可满足每户1车的停车需求。

（4）小区配套较好，有封闭式花园、会所、空中泳池和网球场等。

（5）小区自带幼儿园和优质公立小学，上学放学非常方便。

（6）小区居住人群多为高端白领和IT公司高管等，业主圈层较高端。

（7）小区周边商业氛围好，生活便利度高。

（8）物业管理不错，公共区域维护保养得当，安保工作到位。

（9）纯板楼设计，东西通风或南北通风；户内赠送面积多，整体实用率高。

缺点方面：

（1）东区D/E/F/G栋临近马场路，且带临街商铺，一定程度上会受到噪音的影响。

（2）小区交房16年左右，楼龄稍老。

（3）小区花园不大，业主活动空间不足。

（4）部分户型带斜边，影响空间利用。

（5）复式户型层高不足6米，影响居住体验、流动性和回报率。

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