2022年的全国楼市，只有一个字：难。
所有城市都难吗？是。
但各个城市的难又非常不同，有的城市，在艰难环境下依然能走出不错的路；有的城市正在大幅缩减；也有的城市，注定很难稳住场面。
最近看到一系列数据，颇有感触，干脆把精华部分梳理成文章，顺便给大家提个醒：
2022年只剩最后4个月了，接下来这几类城市，谨慎入场！
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第一类谨慎城市：过去多年靠卖地而活，如今卖一块地却难比登天！
直白点说就是，对土地财政依赖度非常大，现在土地市场又过冷的城市。
不饶弯子，直接亮出答案。
看这张图。
——资料来源：中指院，财政部，中银证券
这里主要参照两个指标，指标1——土地财政依赖度，指标2——今年土地成交量。
把各个典型样本城市的以上两个指标放到同一张图里对比，就划分出四个象限。
第一象限城市：土地财政依赖度大、土地市场较热；
第二象限城市：土地财政依赖度小、土地市场较热；
第三象限城市：土地财政依赖度小、土地市场很凉；
第四象限城市：土地财政依赖度大、土地市场很凉；
好了，按照以上分类去对号入座，就非常清晰了。
其中，第四象限的城市，情况是最糟糕的，且越靠右下角的城市越难。
有哪些城市呢？
南通、长春、常德、贵阳、泰州、温州、襄阳、西安。
这里面，情况最严重的，一个是南通，一个是长春。
——曾经的南通，一路疯涨，一年卖地轻松超千亿，吃尽了红利。
2019年，南通土拍成交总金额约800亿元；
2020年，总成交金额高达1288亿元，刷新纪录；
2021年，土拍成交216宗宅地，总价1115亿元；
可曾经有多火热，现在就有多凄惨。
今年4月，南通第一批集中土拍，只挂了10宗地，就这还流拍了1宗，还有8宗都是国企托底，成交价只有58亿；
7月份，第二批集中土拍，一顿推介后挂了16宗地，结果土拍前又临时撤牌3宗；土拍当天又中止1宗，剩余12宗地全部底价成交，成交价只有61亿；
——全国流拍率最高的长春，难上加难。
长春比南通的土地市场，凉的更早，更彻底。
2021年，第三批集中供地，长春一共挂牌12宗地，却只成交了3总，剩余9宗地均因为无房企报价而流拍，流拍率高达75%。
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第二类谨慎城市：市区人口流失严重，流失的都是需求和购买力！
说到底，房子有人住才有价值，人口流失，需要住房的人变少了，能买得起房、愿意买房的人变少了，自然就没价值了。
通常我们看到的七普人口普查数据，不仅包括城区人口，也包含周边郊县。
但其实，真正在一个城市有购房需求的，绝大部分只是在市区的人；
因此参考市区人口变化更有意义。
看图吧。
——资料来源：国家统计局，中银证券
对比2020年与2021年各个城市市区人口的变动情况。
1、市区人口流失最严重的2个城市：天津、哈尔滨，一年净流出均超10万人；
2、样本中，15个城市市区人口都是净流出的，而且西北地区居多；
3、黄冈、荆州、邯郸、保定、南充、大庆、石家庄、邢台、济宁、烟台，人口净流出均超过 2 万人；
因此这些城市接下来都要格外注意：
天津、哈尔滨、黄冈、荆州、邯郸、保定、南充。
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第三类谨慎城市：房价下滑过快、去化周期又过长。
这两个指标是最能直接的反应一个城市真实市场现状的了。
先看库存与去化周期吧。
这是截止2022年6月底，各个城市的去化周期分级划分。
这些城市需要特别注意——
宜兴、铜陵、兰州、烟台、长春、大连、泰安、天津、福州、惠州；
这几个城市目前的去库存压力都非常大，目前去化周期长达30个月以上，需要消化3年；
这些城市也要留意——
六安、扬州、南平、泰州、黄石、张家港、镇江、沈阳、三明、常熟、重庆、厦门、北京、郑州；
这类城市是最多的，目前也有库存压力，去化周期都在20-30个月之间。
但现在，放眼全国，去化周期在8个月以内的，非常罕见。
再看房价下滑过快情况。
这是我根据每个月统计局发布的70城房价数据做了一轮梳理。
左边蓝色部分，是连续数月甚至一年时间里，房价环比没有涨过一次的城市。
右边红色部分，是连续数月甚至3年时间里，房价环比没有跌过一次的城市。
1、目前房价涨势最好的城市，就是上海！
上海在过去36个月里，房价没有跌过一次，即便是在疫情最严重的4-5月份，也没有降，魔都不愧是魔都；
2、北京、长沙、杭州，房价态势也不错，连续20个月基本都在稳涨；
长沙不同的是，市场也并不够热，房价上涨的根本原因，是之前调控很严、限价太严，但现在各个区域的限价已经在逐步放松，房价上调紧跟限价提升幅度；
3、目前房价下跌最严重的2个城市，是兰州和哈尔滨！
这俩城市简直是难兄难弟，在过去12个月里房价没有涨过1次；一个东北，一个西北，也是目前市场压力最大的两个区域了。
4、大理、北海、包头、武汉、大连，已经连续10个月以上没有涨过一次了。
因此，这些房价已经跌了很久的城市，要格外留意：
兰州、哈尔滨、大理、北海、包头、武汉、大连。
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最后，总结一下。
接下来年底前，以下表格中的城市，市场会更凉，谨慎！谨慎！谨慎！
尤其是在表格中有过重复出现的城市，情况会更严重。
1、长春；
长春占了两个指标，土地财政依赖度过高但如今土地市场又过冷、去化周期又过长，而且这两个指标严重度都非常高；
2、兰州；
兰州的问题是，楼市去化周期过长、而且房价又连续跌了一年。
而且，早在上半年，某头部房企在兰州的西北公司，因为效益太差直接就撤了；
3、烟台；
烟台的问题是，去化周期过长，而且过去一年里市区人口净流出比较大，但两个指标都不算最糟糕的。
最后，2022年仅剩的4个月里，大家且买且珍惜。
盲目投资，不如落袋为安！
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