一晃，武汉楼市已过去半年。
限购放开了，利率也降了。
然并卵，卖的好的依然卖的好（当然，这样的楼盘很少）；卖不动的依然卖不动（这样的楼盘很多）。
楼市稳得异常，让人怀疑它是否已躺平。
对此，我之前进行过反思，大家可以点击《我被武汉楼市打了脸》看下。
是的，楼市逻辑变了（点击这里，看《武汉楼市逻辑之变》）。
如果还以过去的经验来判断现在的楼市走向，注定要吃亏。
其实回过头来，梳理这些年的经历，我，以及很多楼市中的人，都犯了一些错。
高估了一些开发商实力
熟悉我的都知道，我一直都力主大家买品牌开发商。
因为品牌开发商相对在品质、物业等方面靠谱，对以后房产保值升值有一定保驾护航作用。
所以，我一直认为，宁可贵一些，也要买大开发商的房子。
现在看来，防风险的思路没错，错在高估了这些所谓大开发商的实力。
那些看起来强大的开发商，实则不堪一击，给购房者带来无穷的烦恼。
所以，接下来大家买房，还是多关注央企、国企，虽然他们盖的房子品质感没有那么好，物业水平也参差不齐，但起码能如期交房是不？
不知道这是楼市的进步，还是退步。
低估了供应量带来的冲击
很多熟悉我的朋友会发现，这些年来，我很少讲汉阳的房子。
不是我对汉阳有偏见，恰恰相反，我觉得从宜居角度来说，汉阳住的很舒服（谁住谁知道），价格也不高，生活也方便，性价比非常不错。
但是，买了汉阳的朋友应该都知道，这些年，买汉阳房子的收益，不但低于光谷东这样热门片区，比后湖和白沙洲都差。
汉阳为什么会这样呢？我觉得归根到底，不是说需求量太少，而是供应量太大。
放眼汉阳，到处都是房子，而需求就是这么多。供过于求的情况下，你指望有多大收益？
这就可以解释，在东西湖、阳逻、黄家湖等片区，为什么买房收益不大，都是一个道理：供应量太大了。
并且这些供应量需要相当时间去消化，短期内看不到从冷转热的迹象。
高估了地铁的带动力
很多朋友咨询我买房，多数都会问一个问题：有没有地铁？
哪怕是几乎从来不坐地铁的人，都要问问房子靠不靠地铁。
因为在他们潜意识中，靠地铁的房子更值钱一些。
是这样的吗？
华侨城靠地铁吗？离得很远。为什么涨了这么多？因为靠东湖。
关山大道靠地铁吗？很多都不靠。为什么涨了这么多？因为靠学校。
再看看二手房市场，同一个片区，很少有房子因为离地铁更近，所以溢价更高（因为很多新房买的时候就要贵一些）。
究其原因，我认为与三环内，特别是汉口，地铁高覆盖有关，基本在一公里内都能找到地铁口，地铁对于三环内的房子来说，并不稀奇。
所以，从目前二手房成交来看，地铁对房产价值的带动力可能没有大家想象的那样大。
与地铁相比，房子对口的学校，房子的品质，物业等，常常成为左右房价的主要力量，地铁还看不出来其价值。
至于三环外，靠地铁口的售价本身就要高一些，但是很多目前片区供过于求，
低估了学区房的凶猛
地铁房被高估了，学区房还是被低估了。
在双减+调控双重影响下，按理说，学区房应该江河日下才是。
但是，现实给我啪啪两个大嘴巴。
比如，武昌汉街旁边的复地东湖国际，论品质，比附近的融创武汉壹号院要甩两个大街，但是热度明显要比壹号院高很多，原因很简单，就是因为学校。
今年，复地的二手房已经回到了两年前，但是说实话，已经居高不下，价格很难再低了，对于多数家庭来说高不可攀。
武昌单价最高的不是复地，万达、融创，而是房子掉渣的帝斯曼，帝斯曼成交的小户型二手房，单价能达到6万。
其就房子而言，我觉得其最多值单价2万，其余的4万多，都是旁边的武汉小学增值的。
也就是说，扒掉名校的外衣，其实很多房子真值不了多少钱。但是眼下的情况是，别个真是值钱。
所以，你会看到，武汉天地一套房奔2000万了，还是有人想买。
沙湖边的金沙泊岸，户型渣得让人难以想象，插上了名校冠名的学校翅膀后，节节攀升。（具体可以看我之前写的《这个被人吐槽100遍楼盘，逆势涨了1万》）
南湖的房子真是老破大，随着南湖学校越来越坚挺。
至于光谷，那就不用说了，没有一条地铁、堵得让人要砸车的关山大道，对口学校直接决定了房子价值。
说了这么多，从我的错误中，你知道接下来怎么买房了吗？
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