近日读到任泽平的全球一线城市房价比较，颇有感触。虽然任泽平曾在恒大任职的经历很受争议，但需承认其团队在房产方面的调研水平至少应该比某些统计部门要靠谱的多。由于原文篇幅较长，这里仅截取部分内容，与大家分享。仍由嫌弃篇幅太长的读者，也可以跳过直接看妙老师最后的总结与补充。：）
目录
1. 中国一线核心城市的绝对房价和相对房价均居全球前列
2. 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象
3. 中国一线核心城市高房价的主因是什么？
4. 妙老师的总结与补充
1. 中国一线核心城市的绝对房价和相对房价均居全球前列
与西方相比，中国城市行政区划内面积较大，比如北京达1.6万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎分别为2188、1577、789、105平方公里。为增强可比性，分别选择中心区以及距离市中心8公里左右的区域（我们将其定义为外围区）进行比较。
具体来看，北京中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；
上海中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约中心区指曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右区域；伦敦中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间。
换算为可比的使用面积后，北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列，但顶级豪宅价格低于国外。（国际房价比较需注意统计口径。中国内地住房面积统计口径为建筑面积，包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或使用面积。如中国香港采用套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积；美国、英国、韩国等是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般而言，套内面积约为建筑面积的80%，使用面积约为建筑面积的70%）
在中心区域，根据Numbeo数据，2022年5月中国香港以218388元/平方米位居第一，首尔以150948元/平方米位居第二，伦敦以113551元/平方米位居第八，纽约以99640元/平方米位居第十四，北京、深圳、上海分别以134796元/平方米、124458元/平方米、124113元/平方米位居全球第四、第五、第六，广州以92699元/平方米位居第十七。换算为使用面积后，北京、深圳和上海中心区实际房价分别为192566元/平方米、177795元/平方米和177305元/平方米，超过首尔，仅次于中国香港，广州为132428元/平方米，位居第八。
但中国内地一线城市中心区的顶级豪宅单价低于国际大都市，比如纽约中心区最贵的豪宅是位于曼哈顿中城的公园大道432号，俯瞰纽约中央公园，单价约48.3万元/平方米。而上海浦东中心区最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品，单价约25.7万元/平方米，以使用面积算，单价为36.7万元/平方米，浦西中心区最贵的豪宅是紧邻太平湖的翠湖，单价约23.4万元/平方米，以使用面积算，单价为33.4万元/平方米。
在外围区域，中国香港以148394元/平方米位居第一，北京以76324元/平方米位居第二，上海、深圳分别以65134元/平方米、51411元/平方米，位居第七、第二十五，依然处于世界前列，但相对中心区域排名有所后移，广州以41051元/平方米位居三十八。换算为使用面积后，北京、上海和深圳城市外围区房价分别为109035元/平方米、93048元/平方米和73444元/平方米，位居第二、第三、第五，仅次于中国香港，广州为58644元/平方米，位居第十六。
2. 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象
2009年Q1-2022年Q1北上广房价上涨超3.5倍，高于全国平均。由于新房区位逐渐外移及限价等，以二手房衡量房价涨幅更有效。全国层面缺乏二手房价数据，以新房价格计算，2010年6月-2022年4月百城新建住宅价格指数从9042元/平方米升至16193元/平方米，上涨0.8倍。根据房产中介数据，2009年一季度北京、上海、广州房价分别为12030元/平方米、14902元/平方米、6986元/平方米，2022年一季度分别上涨到44405元/平方米、51539元/平方米、24630元/平方米，分别上涨2.7倍、2.5倍、2.5倍。其中，优质学区房涨幅达7倍以上，如北京育才小学划片小区耕天下，2009年2月12900元/平方米，2022年5月达110201元/平方米，上涨7.5倍。
从国际经验看，核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象。在英国，根据英国政府网站数据，1968年-2022年2月，大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至53万英镑/套，英格兰地区从0.34万英镑/套上涨至29.6万英镑/套，全国从0.36万英镑/套上涨至27.7万英镑/套，伦敦地区房价涨幅达119倍，高于英格兰地区的86倍和全国的76倍。在美国，1975年Q1-2022年Q1，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区（洛杉矶都会区分区之一）房价分别上涨8.6、10.2、13.1、22.4倍。在日本，房地产泡沫破灭前，1975-1991年东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨4.5倍，其他城市上涨1.7倍。
3. 中国一线核心城市高房价的主因是什么？
1）人口长期大量向一二线核心城市集聚，近10年一线城市人口年均增速2.37%，人口持续流入但增速放缓；二线城市人口年均增速1.91%，人口持续流入且增速小幅上升；三、四线城市人口年均增速0.43%、-0.49%，人口持续流出。房地产长期看人口，人随产业走、人往高处走。从国际经验看，人口不断从低收入地区到高收入地区，从城市化到大都市圈化。中国内地核心城市优质公共资源富集、产业特别是高端产业高度集聚，人口长期大量流入。总体看，2000-2020年一线、二线人口占比分别由3.7%、19.31%增至5.88%、24.39%，三、四线则由30.87%、42.98%降至30.50%、36.92%。从趋势看，2000-2010年、2010-2020年，全国人口平均增速分别为0.57%、0.53%，一线人口年均增速分别为3.42%、2.37%，人口保持集聚，但增速放缓；上述两个时期，二线人口年均增速分别为1.53%、1.91%，人口持续流入且增速小幅上升；三线人口年均增速分别为0.53%、0.43%，略低于全国平均；四线仅为0.16%、-0.49%，明显低于全国平均，表明三、四线城市人口仍持续流出。
2）核心城市优质公共资源高度富集，户籍制度使得公共资源与户口挂钩、户口基本与房产挂钩的情况更加促进高收入人群集聚。从教育看，2021年北京、上海一本率分别为43%、22%，分别为全国第一、第十；985大学数量分别为8所、4所，合计占全国的31%；211大学数量分别为26所、9所，合计占全国的29%。从医疗看，北京、上海2020年三甲医院分别为56、39个，虽合计仅占全国的6.9%，但集聚了最顶级的医疗资源，如协和医院、301医院等。在现行户籍制度下，户口不仅是单纯的户籍登记，而且附带了区域教育医疗等公共资源。并且，按现行规定，户口要么登记于个人房产下、要么通过单位挂靠于集体户，这使得户口与住房基本挂钩。核心城市的房子不仅是具有居住功能的建筑物，而且捆绑了一系列的稀缺资源和优质福利。尽管当前部分城市允许租房入学，但条件较多、且排序一般在户口和住房均在本学区的家庭之后。在国际上，尽管美国也有学区制度，但家庭在学区拥有居住资格即可，可采用租赁方式；并且，美国的学区分布相对均匀，并未主要集中在部分大城市。此外，尽管北京、上海近期人口增长放缓、甚至陷入负增长，但流出的主要是中低收入人群，高收入人群很可能仍在持续流入
3）在土地资源计划配置、城乡二元制度、中小城市战略等因素影响下，建设用地在城镇、乡村之间配置失衡，城镇用地在地区、城市之间配置失衡。中国城乡二元户籍制度与土地制度无法调动了市场对人口和土地的有效配置，导致进城不能落户、迁徙不能定居的农民工不愿无偿放弃乡村宅基地，农民工群体在城镇和乡村双重占地。2009-2016年人均城镇建设用地仅增长5.8%，而人均乡村建设用地增长21.5%。中国城镇化战略长期存在控制大城市规模、积极发展中小城市的倾向，与人口迁移趋势背离。分地区看，2009-2016年东部城镇建设用地增量比例低于城镇人口增量比例12.9个百分点；而中部、东北、西部分别高1.7、4.4、6.8个百分点。分规模城市看，2006-2018年1000万人以上城市城区人口增长46.8%，建设用地仅增长41.7%；20万人以下城市人口增长2.1%，建设用地增长22.9%。
4）货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长，刺激一线城市的房地产价格快速上涨。从国际看，1987-2022年2月英国房价年均增长6%，虽高于4.1%的名义GDP年均增速，但仍然低于7.1%的广义货币年均增速；1960-2021年美国房价年均增长4.5%，而名义GDP和M2年均增速分别为6.3%、7.2%。从大都市圈看，在美国，1975-2021年，纽约-泽西-白原分区房价年均增长5.8%，低于同期M2的6.9%，与GDP的5.8%相同。在日本，1975-1991年六个核心城市地价年均增长11.2%，其他城市地价年均增长6.4%，同期M2年均增长约9%。在中国，过去四十年广义货币供应量M2年均增速15%，1998年以来全国新建住房销售均价年均复合增速达7.72%，低于同期M2增速近8个百分点，而一线城市房价基本与M2增速持平。
4.妙老师的总结与补充
以上是原文内容分享。这里还有必要一提的是：由于土地供给严重不足、优质公共资源集中以及货币超发等原因，因此中国一线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定。这是问题的核心逻辑，但可惜很多人依旧不明就里。总喜欢用人均收入或房价收入比去看待一线城市的房价。人均收入最多可以影响的只是大众消费品的价格。
最后，妙老师还想补充如下的是：随着未来全球经济发展的不确定性加剧，拥抱核心城市的核心资产才是唯一出路。对于国内而言，房价的分化趋势也已日趋显现，即便在上海，板块之间的分化同样严峻，翠湖最新成交的单价36万，对比奉贤海湾别墅的1.6万已经有了20余倍的价差。
因此妙老师衷心建议有些房产已不值得再去持有，需要尽早换筹，比如环沪圈，比如金山，比如奉贤海湾，比如临港泥城镇，比如非核心地段且无学区属性的老破小等等。
对此，大家如有任何想法愿意分享，也欢迎随时与妙老师私聊。
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