（本文原载于微信公众号邦地产Real-estate-circle）
2012年到2016年的4年，是上海房价高飞猛涨的4年。2012年1月一手房成交均价2.2万元/平，到2016年6月这一价格已经飞升到了的3.6万元/平方米，涨幅63%。
均价都涨得如此之猛，更不要说个别项目。但邦爷今天想说的这个项目，还是一个高端豪宅，它的涨价幅度却连平均线都达不到，远远被大市抛弃的节奏~
它就是上海陆家嘴当年价格仅次于汤臣一品的滨江凯旋门。
朋友圈转发的上海房价涨幅表显示，在上海2012年成交的100多个楼盘中，滨江凯旋门一手房的均价，从2012年到如今也只不过涨了20%不到，排名在全上海滩的倒数第17位（豪宅项目倒数第5位）。
中原的数据则显示，滨江凯旋门的新房销售成交价格上涨了35%，但这依然低于市场的平均涨幅。
难道是这个项目区位不好？有没有搞错，离黄浦江直线距离才130米，位置能差？
难道是陆家嘴这个区域不够好、不够高端？陆家嘴还能不高端？！不过像大宁这种区域，一年的涨幅就已经翻番了啊，确实费解~
也正因为难以理解，有迷信的老人不免开始YY，这是不是和滨江凯旋门开盘当年，新鸿基背后的郭氏家族遭遇的厄运有关~
故事和真相
据说，在滨江凯旋门开盘的2012年，新鸿基地产的两名联席主席——郭炳江和郭炳联，被前主席也是两人的哥哥郭炳湘举报，遭香港廉政公署拘捕协助调查，郭炳江因此被判刑，直到今年才获得保释。
这种说法，其实也就听来玩玩。据邦爷了解，造成滨江凯旋门窘境的真正的原因，还是和新鸿基坚持用香港豪宅的观念做上海的豪宅有关。
滨江凯旋门的核心卖点就是江景看黄浦江。可是，为了让户户能见江，滨江凯旋门的户型设计成面宽窄、进深深，导致空间很局促。
有人甚至直言，说是豪宅，设计弄得跟个普通高层一样，有些设计的感觉甚至连经济适用房都不如。
||此为172平方米户型
以一套建筑面积145平方米的两房（见下）为例。这么大的面积才两房，按理说应该极为奢侈。但整个设计下来，面宽还不到3米，整套只有一个房间勉强可以看到江，只有一个房间朝南，卫生间和厨房的面积也给得很小气，看起来就像针对90平米小户型设计的。
从爱屋吉屋的二手房视频就可以看到，这一户型的卫生间居然放不下浴盆，只能装淋浴！就算是在香港，一千尺的房子都可以放下浴盆了呀~
||狭长昏暗的过道，能用来做什么？
||拥挤的卫生间，目测快捷酒店的也比它大。
花费将近2000万买的房子，给到你的生活体验，却和经济适用房住户差不多，难怪新一代的豪宅买家不愿意埋单。
再来看一套230平的户型，总体进深和面宽极不协调，所以做厨房只能做直角，即过道厨房。
||230平方米户型的进深都长到天上去了，是准备打高尔夫吗？
豪宅=白菜的时代
户型设计不合理，可是硬伤，这无疑影响了滨江凯旋门对潜在客户的吸引力。
但在邦爷看来，导致其价格涨幅不大的原因还有一个——豪宅产品供给大增。
包括二手房在内，整个陆家嘴板块的滨江豪宅存量本来就很大，若加上虹口、杨浦、黄浦、卢湾的滨江，再加上新天地，体量就更大了。
打个比方，上海有800万户家庭，改善需求占到200万户，改善型房源供应每年有几万套，但2000万以上的豪宅客户只有10万户，两者相差10倍，但供应量却相差无几。
高端豪宅差不多都这样，豪宅总体供过于求，包括绿城黄浦湾在内滨江的所有楼盘都没怎么涨，价格都在13万/平以内。
上海网上房地产就显示，滨江凯旋门一共只有369套，经过四年多，才卖了285套，而且其中有90多套是今年六七月间刚成交的。
而2014年8月才推出的绿城黄浦湾二期，成交均价和滨江凯旋门差不多，销售效率明显高出滨江凯旋门很多，但其一共推出的389套，已经卖出了209套，这样的成绩还是不能和大热盘相提并论。
千万级豪宅在过去几年大量释放，但上海豪宅客户并没有同步以几何倍数增长，这是导致上海一些顶豪成交速度放缓的重要原因。
＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。
免责声明：本文内容来自用户上传并发布，站点仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，信息仅供参考之用。