哈喽，大家好，我是阿甘生，今天我们团队又一次地来到横琴新区，这是我们团队的第二次到访了！我们这次在横琴足足待上了一天，今天这篇文章的篇幅比较长，全文大约10000字，想多方位地跟大家分享一下，我们所了解的横琴新区，以及通过我们的镜头，给大家记录下了最真实的珠海横琴现状！感兴趣的朋友，一定不要错过我们哟！
首先，我们先来聊一聊大家最关心的，关于横琴新区最新的房价情况以及目前市面上主要在卖的一些产品类型吧！
像横琴新区市面上的产品，大大小小有40个项目在售，多数产品为商住公寓、写字楼，以及70年产权的住宅产品。像前者，房价在30000-42000元/平区间。而70年产权的住宅产品，价格就非常高了，起步参考价50000元/平起。
图片来源：赵旭
像二手房方面，以中海名钻为例，市面参考均价42000元/平左右，华融琴海湾参考均价也在40000元/平以上，也就是说，想在横琴买一套70年产权的住宅产品，按100平方三房来算，总价都要在400万以上，光3成首付都要过100万。
想想，这房价是真对得起这千亿配套的光环，其实了解横琴的朋友都清楚，横琴全岛面积为106.46平方公里，3倍澳门面积，但是横琴可开发的面积仅为28.2平方公里，这样听起来，横琴的住宅，在这个岛上，算得上是比较稀缺了！
但是，因为横琴房价也达到了一个高度，也导致横琴的房子，也并没有我们想象中抢手。买得起横琴的，或许眼里不单单只有横琴这个目标，买不起横琴的，就只能说一句：唉，房价好高！
就当下而言，购房者可选择性太多，加上房住不炒以及政策性的限售等一些操作，让大多数购房者群体，买房变得更为理性。
那讲完房价，我们讲讲关于横琴新区，目前的现状，以及未来的规划。按照顺序，我们先来讲一讲目前的现状，跟以前相对比，那叫一个天，一个地，要知道横琴在未开发前，只是一个边防禁区，岛上桥路不通，缺水缺电，现在的横琴新区，焕然一新，高楼林立，交通道路也是修建的非常便利！各大企业、银行，也是相继进入我们的横琴新区。
我们从地图上面，也可以清晰地看到，横琴还有很多项目，都在建设当中！
大环境看完，我们看看小环境。
【横琴口岸一带】
【现状】
横琴口岸，目前已经正式通关，为24小时通关口岸。横琴购商业广场，也已经正常营业了，像横琴国贸大厦、横琴总部大厦、梧桐树大厦等乖项目，已经全部交付给业主了！
像横琴购，目前的人流量，也是非常少的，可能是我在工作日去的缘故吧！
另外，珠机城轨一期，拱北到横琴的线路，目前是已经开通的了！
目前从珠海站，到横琴站点的班次，还是非常多的！
全程22分钟左右！
城轨站地下商业，则属于未开业状态！
另外，像葡式风格的励骏庞都广场，已经正常营业，并且因为其风格独特，已经成功进入珠海网红拍照打卡地！
不过，里面的商家进驻率，就很低！
【横琴金融岛】
根据统计，目前金融岛第一高楼就是横琴国际金融中心（IFC）
▼犹如蛟龙出海拔地而起
位于金融岛的，益田与意大利法拉帝集团（全球最大顶级豪华游艇企业）合作于珠海横琴自贸区的综合体项目——横琴法拉帝游艇亚太中心举行奠基仪式。
根据此前规划，项目将建设包含约7万㎡码头水域、高端住宅、商业、办公及酒店等业态。
法拉帝游艇（亚太）中心项目是法拉帝集团开展全球布局，建设北美、欧洲、亚太等三大运营中心的重大战略决策。该项目由香港华艺设计顾问公司、美国AECOM公司、戴德梁行、香港CCD公司、法国雅筑游艇码头设计公司等国际一流设计企业团队设计完成，以法拉帝游艇亚太销售与服务中心、船东俱乐部、展示中心、航海学校为核心，致力打造办公与休闲并存的大型滨水商业综合体。
【现状】
金融岛，是真的非常有大城市的范，全都是高楼大厦！还有修建的一些外形酷酷的桥。
金融岛，顾名思义这片土地主要就是做金融业务嘛。大楼的名字起得也都很明显，港澳金融中心，国际金融大厦之类的。
最特别也是最重要的一点是：横琴要打造成的是离岸金融中心。
离岸金融业务顾名思义就是经营境外货币，是更自由的金融市场。香港的金融为什么重要？它就是做这种生意的。
在这座金融岛上面是没有纯住宅的，有一些公寓式的住宅，没有阳台，因为外表只能是玻璃幕墙，不过产权是70年的。值得一提的是，目前金融岛板块的土地并不算多。尤其是金融岛几乎瓜分得七七八八。
以及，早前说的澳交所，也是让大家一致地把目光，放在金融岛上面！
并且有件事，跟大家说一说，我们熟悉的横琴金融基地目前正在拆除。
目前工行、中国建设银行、中国农业银行等均正常营业。以后，金融基地原有的金融机构，将会全部搬迁到金融岛上面去！横琴金融岛将要成为名副其实的金融中心了吗？我们拭目以待。
【娱乐项目】
另外，像娱乐项目，横琴目前聊了长隆海洋王国外，其实还有很多项目，目前都已经开通营业了！
长隆剧院⬇️
创新方⬇️
这个大家，猜猜是什么⬇️
星乐度⬇️
珠海长隆海洋科学乐园
【小结】
得益于珠海长隆这些项目的落成，带动了一些游客来横琴游玩！同时促进当地消费！不然，横琴的人气，将更低！
横琴 澳门
很多人，一提起横琴，就肯定会提到澳门！横琴独特的地理位置，的确为自己加了不上分！
这几年来，横琴跟澳门的合作也是频频！
土地租借的形式，给澳门并适用澳门的法律，所以澳门大学就建立在横琴了！
澳门单牌车，可自由进出横琴！从刚开始实行，再到现在的配额增额！
并且近日，澳门单牌车在横琴行驶有了自动识别系统。目前，在横琴新区的上村、向阳、深井、三塘、四塘等五个公共停车场，正陆续启用新识别系统。经近期现场调试，该系统已基本实现无误差识别澳门单牌车。
澳门轻轨延伸横琴线，目前也正式开工！
澳门轻轨延伸横琴线主体建筑由高架桥、河底隧道及两个车站组成，全长约 2.2公里，其中隧道段约900米。起于澳门轻轨氹仔线莲花大桥站旁的HE1站（高架站），出站后沿莲花大桥方向逐渐下降，以河底隧道方式穿过十字门水道进入横琴，最终止于横琴口岸地库下层HE2站（地下站）。
澳门轻轨延伸横琴线与澳门轻轨对接示意图
如今，在横琴注册的澳资企业超过3500家，横琴·澳门青年创业谷已孵化250个澳门项目，到粤港澳大湾区内地城市发展的澳门青年企业家70%落户在横琴……
近2000名澳门居民在横琴办理内地社保
横琴澳门新街坊项目已动工建设
工期三年，2023年建成
在合作载体上，从横琴科学城到粤澳跨境金融合作示范区，一个个崭新平台载体拔地而起。
在合作机制上，粤澳合作产业园余下的2.57平方公里土地空间，实施由澳门特区政府牵头，形成共商共建共管新机制。
在合作理念上，琴澳聚焦科技创新、特色金融、医疗健康、跨境商贸、文旅会展、专业服务六大产业，携手打造全球新兴产业重要策源地。
另外，开展人民币离岸业务、针对港澳人士灵活的税收政策和支持配合澳门建设证券市场等政策，无一不体现横琴正积极构建一个宜居宜业宜游的优质生活圈，大力推进琴澳融合发展。
不仅如此，横琴还正不遗余力对接澳门的教育、医疗、社会服务等民生公共服务和社会保障体系，有效拓展澳门居民优质生活空间，同时推动珠海和澳门的城市功能向横琴粵澳深度合作区快速汇集，吸引澳门居民来珠海创新创业、生活发展，实现民心相通。
【横琴教育】
目前横琴哈罗礼德学校，已经正式开学了⬇️
根据，2020年，横琴新区编制了《珠海市横琴新区全面提升基础教育现代化五年行动计划》（2020-2024年），主要从教育现代化与教育国际化两个方面着手，探索名校 新校新校 特色高校 新校的办学机制，推动横琴基础教育均衡、优质、跨越式发展。
致力把横琴打造为现代化国际化教育先行区，助力粤港澳大湾区建设国际教育示范区。
并且，横琴引进首都师范大学基础教育资源，联合开办子期幼儿园和子期小学，开创了与全国双一流大学合作办学的模式。
同时，横琴多措并举加快推进各学校建设进度，单是今年下半年，就有十字门小学、保税区第一小学、保税区幼儿园、子期小学、横琴华发容闳学校、横琴华发容闳高级中学等7所新学校将建成投入使用，届时横琴可新增加810个公办幼儿园学位、5400个公办小学学位和2844个优质民办学位。
另外，值得一提的是，由于澳门实施免费医疗，其公立医院通常排队冗长，普通人看病较为艰难，大多数澳门普通居民习惯于到珠海看病，目前横琴医院、珠海市人民医院横琴分院、广州医科大学附属第一医院项目的建设稳步推进，美国麻省总医院在横琴落址，医疗资源的吸引力不容小觑。
另外，横琴的夜景，其实，也是非常漂亮的！
作为珠海房价的顶流，珠海核心区之一的横琴新区，随着夜幕的降临，区域热度如何？目前横琴新区区域已有多个小区交付，那么这些小区的入住率如何？亮灯率如何？
在现代生活中，灯光照亮城市，点亮夜间生活，是人气和热闹的象征。
有人，便有光。因此，亮灯率成为大家鉴别一座城、一个版块繁华与否的重要指标之一。
我们不妨来看看，横琴这些小区的入住率如何！
中海名钻花园（拍摄：吴石）
华发项目
横琴新家园小区（拍摄：吴石）
横琴购
华融琴海湾
华发广场（拍摄：阿开）
横琴万象世界
荔枝湾
【结语】
有些朋友其实在诟病说，现在横琴入住率这么低，但是房价就已经这么高了。其实这个得两说，因为价格都是市场买出来的，虽然有指导价，但是从项目的热度与否可以判断出市场对于某个项目的预期。
通常来说，市场一般会对于未来有潜力的资产，给予超过目前市场合理的估价。比如茅台，按照现金流折现的理论，实际上可能已经透支了未来两年的价值，但是因为其确定性高，所以市场愿意出这个估值给它，大不了等两年咯。
在楼市上也是同理，一个板块火热的时候，市场能预见其未来的样子，所以会给出高于目前的估价，这是常理。
另外，这两年对空置率的提及，好像越来越少，但关注的人还是有一些，很多人会通过一个楼盘或区域的亮灯率，来判断投资客比例和区域发展前景。
虽然投资客比例跟空置率有一定关系，但是投资客比例高并不等同于空置率也会高。比如像六七年前的下沙，投资客比例和空置率都非常高。因为当时的下沙发展还比较缓慢，很多配套设施都不完善，所以很多在下沙买了房的人都不太愿意住过去。但是现在再去看下沙，空置率就很低了，因为地铁、购物中心都已经比较完善了。
横琴新区，在我看来，还处于快速生长的阶段，尤其是很多新城区，配套都在逐渐完善过程中，即便区域内目前的亮灯率很低、空置率很高，其实都已经没那么重要了，不能仅凭它们来判断一个区域的发展前景和活力。
目前横琴物业，商住公寓、写字楼居多，就拿写字楼而言，市场非常不明朗，空置率奇高，据很多中介朋友称：有个别业主，愿意免费租给别人用，只需要支付物业费即可！
想想，横琴的人气，什么时候才能起来？或许，时间会给我们答案！！
或许，像他们说的一样，横琴之后，再无横琴。
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